Recuperação de Crédito Imobiliário após Marco das Garantias

O Marco Legal das Garantias, estabelecido pela Lei nº 14.711/2023, trouxe mudanças significativas e positivas ao regime de garantias, especialmente na alienação fiduciária de imóveis, promovendo uma maior eficiência e segurança no sistema. 

A reforma teve como objetivo modernizar e flexibilizar o sistema de garantias, facilitar o acesso ao crédito e promover um ambiente mais transparente e previsível para as transações financeiras. Contudo, como qualquer reforma, a implementação efetiva e a adaptação das práticas de mercado serão cruciais para a realização total dos benefícios propostos.

Registro e formalização: a reforma simplificou o processo de formalização da alienação fiduciária sobre bens imóveis, facilitando o registro da garantia. Isso visa reduzir a burocracia e acelerar a implementação da garantia.

Execução extrajudicial: a possibilidade de execução extrajudicial se tornou mais eficiente e rápida, especialmente durante a parte de intimação do devedor que foi revista para diminuir a demora.

Incorporação de Bens Futuros: A Lei nº 14.382/2022 permite a alienação fiduciária de bens futuros com maior clareza, garantindo que a propriedade fiduciária sobre bens adquiridos posteriormente ao contrato de garantia seja formalizada e reconhecida.

Registro Antecipado: Introduziu a possibilidade de registro antecipado da alienação fiduciária de bens futuros, o que oferece uma maior segurança para o credor sobre os bens que virão a ser adquiridos.

Ampliação da Garantia: A reforma incluiu a possibilidade de utilização de direitos (como direitos sobre contratos, recebíveis, etc.) como objeto de alienação fiduciária. Isso permite uma maior diversidade de ativos sendo usados como garantia.

Regulação de Direitos de Crédito: Estabeleceu regras mais claras para a alienação fiduciária sobre direitos de crédito, permitindo uma maior transparência e segurança nas operações de crédito.

Registro Público: A Lei reforça a necessidade de registro público das garantias, o que aumenta a transparência e a segurança jurídica para todas as partes envolvidas. Esse registro é fundamental para assegurar que a garantia seja efetiva e reconhecida perante terceiros.

Documentação e Formalização: Estabelece padrões mais rígidos para a documentação e formalização dos contratos de alienação fiduciária, reduzindo a possibilidade de litígios e disputas.

Facilitação do Crédito: a maior clareza e eficiência na alienação fiduciária facilita o acesso ao crédito para empresas e indivíduos. Com processos menos burocráticos e mais rápidos, as instituições financeiras estão mais dispostas a oferecer empréstimos e financiamentos.

Segurança Jurídica: a modernização do sistema de garantias e a ampliação dos mecanismos de execução extrajudicial aumentam a segurança jurídica tanto para credores quanto para devedores. Isso reduz o risco de disputas legais e melhora a previsibilidade dos processos.

Diversificação das Garantias: a inclusão de direitos e bens futuros como objetos de alienação fiduciária amplia as opções disponíveis para garantir empréstimos. Isso pode ser particularmente benéfico para empresas que possuem ativos intangíveis ou direitos de crédito como parte significativa de seus ativos.

Transparência e Redução de Litígios: a melhoria na regulamentação e no processo de registro ajuda a garantir que todos os interessados tenham acesso à mesma informação, o que contribui para a redução de litígios e disputas sobre a validade das garantias.

A alienação fiduciária, um dos instrumentos mais utilizados no Brasil para a garantia de dívidas, principalmente no setor imobiliário, sendo que a peculiaridade da alienação fiduciária de propriedade superveniente reside no fato de que a propriedade do bem garantido é adquirida pelo devedor em um momento posterior à celebração do contrato de alienação fiduciária.

Registro: A legislação permite que a alienação fiduciária de propriedade superveniente seja registrada desde a data de sua celebração, independentemente do momento em que o devedor venha a adquirir a propriedade do bem. Esse registro antecipado confere ao credor uma posição de segurança, pois a garantia passa a ter validade a partir do momento em que o devedor efetivamente adquire o bem, eliminando qualquer insegurança jurídica sobre o tempo necessário para a obtenção dessa propriedade.

Eficácia: A alienação fiduciária torna-se eficaz após o cancelamento da propriedade fiduciária anterior, garantindo que a nova garantia seja válida. Esse mecanismo evita o sobrecarregamento de garantias sobre o mesmo bem, proporcionando uma transição de titularidade clara e sem conflito de direitos.

Benefícios: Esse procedimento oferece maior segurança jurídica, tanto para o credor quanto para o devedor, assegurando que a garantia será válida assim que a propriedade superveniente for adquirida pelo devedor.

A Lei 14.711/2023 trouxe a possibilidade a alienações sucessivas do mesmo imóvel, ou "extensão" da alienação fiduciária, a fim de garantir novas e autônomas operações de crédito, respeitando todas as formalidades necessárias para registro da alienação fiduciária subsequente.

Havendo o inadimplemento de qualquer uma das obrigações, o credor terá a faculdade de declarar vencidas também as demais, tendo como valor da dívida a soma dos saldos devedores de todas as operações vinculadas à garantia.

A primeira alienação fiduciária registrada tem prioridade sobre as subsequentes na excussão e os credores fiduciários posteriores terão seus direitos transferidos para o valor obtido com a venda do imóvel. Após a venda do imóvel pelo credor prioritário, os registros das alienações fiduciárias posteriores são cancelados.

Essa inovação oferece maior flexibilidade no acesso ao crédito, mas também estabelece uma estrutura clara de prioridades entre as alienações, garantindo que os credores possam exercer seus direitos de forma ordenada em caso de inadimplemento. Assim, o credor prioritário pode assegurar sua posição, enquanto os demais credores têm seus direitos sub-rogados ao valor obtido com a venda do imóvel.

A Lei nº 14.711/2023 trouxe inegavelmente inovações, sendo um marco significativo de avanços e de modernização do ambiente de negócios no Brasil, sobretudo, no tocante ao crédito imobiliário, facilitando a possibilidade de execução extrajudicial oferece uma alternativa eficiente para a satisfação do crédito, permitindo que o credor obtenha o bem garantido de forma mais rápida e com menos burocracias.

O processo é significativamente mais célere do que a execução judicial, o que é crucial em um ambiente econômico dinâmico. A possibilidade de uma execução rápida ajuda a preservar o valor do bem dado em garantia e facilita a recuperação do crédito.

A execução extrajudicial tende a ser menos onerosa, tanto para o credor quanto para o devedor. Isso é importante em um contexto em que os custos judiciais podem ser altos e desincentivar a recuperação de créditos.

O novo regime oferece um procedimento mais direto para a satisfação do crédito. O credor deve seguir as formalidades estabelecidas pela lei, mas evita as complexidades e as delongas dos processos judiciais.

Dayane Sousa Goes é diretora jurídica e BKO da Paschoalotto, empresa na qual construiu uma carreira de mais de uma década, após oito anos à frente da gerência jurídica. A executiva possui MBA em Gestão e Business Law pela Fundação Getulio Vargas (FGV), além de pós-graduações em Controladoria, Auditoria e Finanças, Formação de Professores e Direito do Trabalho e Processo do Trabalho, com formação voltada à gestão estratégica e ao desenvolvimento jurídico-corporativo.

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