A discussão do tema ESG (Environment, Social and Governance) tem sido cada vez mais frequente no mercado. Ao sairmos de um capitalismo hostil, onde a preocupação das empresas era exclusivamente com seus acionistas, para um capitalismo de stakeholders, a preocupação das empresas passou a ser com a realização de investimentos sustentáveis e os objetivos de longo prazo. Isso tem sido, cada vez mais, um fator decisivo na tomada de decisão por parte dos investidores.
Além de focarem exclusivamente na rentabilidade e nos resultados financeiros, os investidores têm elevado a barra de critérios ao avaliar onde investem seus recursos, buscando papéis de companhias que tenham uma preocupação com a sustentabilidade.
Ao pensar no mercado imobiliário, o tema ambiental é o mais facilmente associado. No entanto, a preocupação com os critérios sociais e de governança também têm sido frequentes ao discutir e estruturar operações de financiamento para o mercado imobiliário.
Os investimentos em ativos imobiliários, justamente pela sua natureza, requerem um processo de auditoria minucioso e específico, tendo em vista o grande impacto, tanto positivo como negativo, que os empreendimentos imobiliários podem gerar ao meio ambiente de forma geral, incluindo a sociedade.
Evidente que o aspecto ambiental talvez seja mais fácil de enxergar, uma vez que a maior parte dos empreendimentos imobiliários, para a sua aprovação e desenvolvimento, dependem de fatores como licenças ambientais específicas, autorizações de órgãos fiscalizadores e estudos de impacto, ou seja, aspectos mais palpáveis do que quando falamos em questões sociais e de governança.
Frequentemente, empresas de consultoria especializada têm sido contratadas no momento de estruturação dos papéis, a fim de certificar que o papel tem o selo ESG. Com o aumento da preocupação de investimentos ESG, especialmente com muitos investidores estabelecendo critérios específicos de investimentos nos próximos anos, a tendência é que tal contratação se torne tão comum para o mercado quanto a contratação das agências de rating, responsáveis pela avaliação de risco dos investimentos das instituições financeiras.
Em situações nas quais não é possível a obtenção da certificação no momento da emissão do título, temos visto, em muitas operações, a inclusão de uma obrigação de contratação de uma consultoria ESG, com o posterior aditamento dos documentos, a fim de refletir as eventuais metas de ESG na documentação da operação.
Essa preocupação dos investidores tem sido refletida diretamente nas construtoras, incorporadoras, loteadoras e outras empresas do setor imobiliário, que têm incluído a preocupação com a sustentabilidade e estruturado sua agenda ESG. Para fugir do "greenwashing", que nada mais é que a estratégia de promover discursos, campanhas, ações, documentos sobre ser ecologicamente correto, mas sem realmente adotar medidas que colaborem com a preservação ou solucionem os problemas ambientais, muitas empresas têm criado "comitês ESG", a fim de difundir a agenda ESG em toda a empresa.
Como já mencionado acima, a adoção de práticas sustentáveis ambientais, como o gerenciamento adequado dos recursos naturais, é um dos primeiros pontos a serem adotados pelas empresas do setor imobiliário. No entanto, a adoção de boas práticas de governança corporativa e o desenvolvimento de políticas sociais, de inclusão, comprovando o benefício do desenvolvimento de determinado empreendimento para a comunidade ao redor, também têm sido fundamentais.
Por fim, outro tema ESG em que o mercado imobiliário tem grande participação é o acesso à moradia. A securitização imobiliária, especialmente, pode desenvolver um papel fundamental para resolver o déficit habitacional do país.
Quando teve sua tramitação iniciada na Câmara dos Deputados, o projeto de lei que posteriormente foi transformado na Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, que criou o Sistema de Financiamento Imobiliário, tinha como objetivo "criar condições para mobilizar volume crescente de recursos para o setor habitacional, com redução tendencial dos custos dos financiamentos". A mesma norma introduziu os conceitos da securitização imobiliária e os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI).
Em operações recentes do mercado imobiliário temos notado a utilização da securitização como ferramenta fundamental para facilitar o acesso a moradias populares, seja para facilitar o acesso ao crédito para oportunizar a aquisição de imóveis próprios ou para viabilizar custos de locação acessíveis em moradias populares.
Adicionalmente, temos observado uma atenção específica da Comissão de Valores Mobiliários e do Banco Central do Brasil para a agenda ESG, o que deverá contribuir ainda mais para o desenvolvimento de projetos e ativos ESG no mercado financeiro brasileiro.
Com a observação dos aspectos ambientais, sociais e de governança na gestão de ativos, principalmente imobiliários, vemos uma oportunidade de melhoria de desempenho de investimentos no setor, o que pode trazer significativos ganhos a todos os players, inclusive aos investidores.