Dentro das discussões atuais pertinentes a chamada reforma tributária, a Receita Federal do Brasil, através da edição da chamada Instrução Normativa nº 2.275/2025, de 15 de agosto de 2025, voltada para o compartilhamento de informações dos cartórios notariais e de registro de imóveis, por meio do chamado Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (SINTER), concebeu a criação de um cadastro nacional voltado para a identificação dos imóveis registrados em todo o território brasileiro, conhecido como Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), também chamado popularmente de o "CPF dos Imóveis".
É importante enfatizar que o SINTER é uma ferramenta mantida pelo governo federal, voltada para a gestão de dados de natureza cadastral, geoespacial, ambiental, fiscal e jurídico, pertinentes a bens imóveis urbanos e rurais, produzidos pelos órgãos do Estado e pelos cartórios responsáveis pelas anotações e registros de natureza imobiliária.
Através deste cadastro, os cartórios que prestam serviços voltados para o registro imobiliário precisam prestar todas as informações necessárias para fins de alimentação de sua base de dados, que poderão ser acessadas por todos os órgãos de administração pública, seja federal, estadual ou municipal.
Este cadastro decorre do que dispõe a Lei Complementar nº 214/2025, norma voltada para a simplificação e otimização do sistema tributário pátrio, que extingue tributos e cria outros como o IBS (Imposto Sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços). Segundo dispõe o seu artigo 265, parágrafo primeiro, o CIB é um inventário dos bens imóveis urbanos e rurais, formado através dos dados repassados pelos cadastros de origem, que deverão atender aos critérios de atribuição do código de inscrição no CIB.
Além disso, o artigo 266, inciso primeiro da lei supracitada, estabelece um prazo de 12 (doze) meses para que os cartórios de registro de imóveis e demais serviços notariais realizem as adequações necessárias para a adoção do CIB como código de identificação cadastral dos bens imóveis. Este prazo se iniciou em 1º de janeiro de 2025, por força do artigo 544, inciso segundo da lei complementar discutida.
Diante disso, o sistema normativo brasileiro se vê diante de um novo cadastro nacional de identificação de bens imobiliários, criado e administrado pelo Poder Público, cuja utilidade ultrapassa a simples manutenção de um banco de dados. É porque aqui estamos diante da possibilidade de se localizar informações sobre imóveis suscetíveis de constrição por intermédio de uma decisão ou ordem judicial.
Vale dizer, a médio e longo prazo, com este cadastro apresentando um número significativo de informações, os credores que buscam o Poder Judiciário para fins de proteção de seus direitos poderão se valer de um pedido de providências judicial, na forma de uma expedição de uma ordem para a Receita Federal para que preste informações acerca de bens imóveis de titularidade de um devedor que estejam devidamente registrados no CIB, facilitando assim o requerimento de bloqueio ou constrição para fins de execução de um crédito inadimplido.
Mais uma vez encontra-se presente a necessidade dos juízes e tribunais observarem a adoção das chamadas medidas atípicas, ou seja, a adoção de instrumentos indiretos voltados para a localização de bens suscetíveis de constrição ou para forçar legalmente um devedor a honrar com as suas obrigações inadimplidas, ainda que a jurisprudência vigente adote uma série de cautelas voltadas para colocar a adoção de tais medidas em segundo plano.
É o que se observa da orientação proveniente do Superior Tribunal de Justiça (STJ), órgão responsável pela sistematização da interpretação jurisprudencial federal infraconstitucional. Quando se observa, por exemplo, o julgamento do Recurso Especial nº 1830416/RJ, de relatoria da Ministra Maria Isabel Galloti, percebe-se que a aplicação das medidas atípicas não se dá de forma direta ou primária, exigindo-se uma série de requisitos fáticos a serem observados. No caso em discussão, o esgotamento das diligências ordinárias, a presença de indícios de ocultação de patrimônio, bem como a adequação da medida à luz da proporcionalidade e da razoabilidade.
Esta mesma linha de raciocínio foi adotada quando do julgamento do Agravo Interno no Recurso Especial nº 1929825/MA, de relatoria do Ministro Ral Araújo, tendo sido enfatizado ainda a necessidade de se constatar o exaurimento de medidas menos gravosas ao executado.
Assim, a expedição de ofícios para órgãos que fogem dos sistemas usualmente empregados pelo Poder Judiciário, como o INFOJUD por exemplo, somente poderia ser utilizada de forma excepcional pelos credores. Quanto a este último sistema descrito, mantido pela Receita Federal, as informações lançadas decorrem dos dados repassados pelos contribuintes quando do envio da Declaração Anual de Imposto de Renda, tanto das pessoas físicas quanto jurídicas e não necessariamente exprimem a realidade patrimonial destas pessoas, podendo haver casos de sonegação de informações, seja ela intencional ou não.
Daí que os credores, ao não localizarem informações pertinentes a bens imóveis por meio do sistema INFOJUD podem tentar buscar localizar informações junto a Receita Federal por meio de um outro canal, que é o do chamado SINTER, descrito no início deste texto, para acessar os dados presentes no CIB e, desta forma, tentar localizar a existência de imóveis que possam ser objeto de discussão em um processo judicial.
Daniel Alexandre Sarti é advogado do Rocha, Calderon e Advogados Associados. Pós-graduado em Direito Empresarial pela Universidade Presbiteriana Mackenzie. Graduado em Direito pela Universidade São Judas Tadeu.
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