Por Anelise Bueno Valente. A definição do termo inicial da prescrição em ações securitárias do SFH pode trazer previsibilidade a litígios envolvendo vícios de construção e seguros habitacionais.
O Sistema Financeiro de Habitação (SFH), instituído pela Lei nº 4.380/1964, ocupou papel central nas políticas de acesso à moradia no Brasil ao estruturar mecanismos voltados à aquisição da casa própria e à organização do financiamento habitacional. A norma instituiu a correção monetária nos contratos imobiliários de interesse social, criou o Banco Nacional da Habitação (BNH) e disciplinou instrumentos relacionados ao sistema financeiro habitacional.
Ao longo de décadas, o SFH foi estruturado a partir de relações contratuais de longa duração, firmadas por meio de mútuos habitacionais e acompanhadas de mecanismos de proteção, especialmente no campo dos seguros habitacionais obrigatórios.
No âmbito securitário, o seguro habitacional vinculado ao SFH possuía apólice única para operações relacionadas aos financiamentos concedidos dentro do sistema. Segundo a Susep, essa modalidade deixou de ser comercializada, não podendo emitir novos certificados desde 31 de dezembro de 2009, conforme a Lei nº 12.409/2011.
A partir desse marco, os financiamentos passaram a se relacionar com outras estruturas securitárias, inclusive apólices de mercado, o que reforça a complexidade das relações jurídicas envolvidas. Não se trata, portanto, de contratos de mútuo simples, mas de relações prolongadas, multifacetadas e sensíveis à interação entre financiamento, cobertura securitária e responsabilidade por danos físicos ao imóvel.
Essa complexidade contribuiu para o crescimento da litigiosidade contra seguradoras, especialmente em demandas envolvendo Danos Físicos ao Imóvel (DFI). Nessas ações, uma das controvérsias mais relevantes diz respeito ao termo inicial da prescrição para que o mutuário busque indenização securitária em razão de vícios de construção.
A discussão ganhou dimensão nacional com o Tema 1039 do Superior Tribunal de Justiça, afetado sob o rito dos recursos repetitivos. A questão submetida a julgamento é a fixação do termo inicial da prescrição da pretensão indenizatória em face da seguradora nos contratos, ativos ou extintos, do Sistema Financeiro de Habitação.
Com a afetação, foi determinada a suspensão do processamento dos processos individuais e coletivos que tratem da matéria em todo o território nacional, até a definição da tese pelo STJ.
O ponto central da controvérsia está na dificuldade de estabelecer, com segurança, quando começa a correr o prazo prescricional ânuo. Em ações envolvendo vícios construtivos, a identificação do momento de ciência do dano nem sempre é objetiva. Muitas vezes, o defeito aparece de forma progressiva, é discutido tecnicamente ou apenas se torna juridicamente relevante após a negativa de cobertura pela seguradora.
No julgamento iniciado na Corte Especial, a ministra Isabel Gallotti defendeu que, quando não for possível determinar a data de ciência do defeito de construção, o prazo prescricional de um ano deve ser contado a partir do dia seguinte ao fim da vigência do contrato. Já a ministra Nancy Andrighi abriu divergência ao sustentar que a prescrição deve começar a correr apenas quando houver ciência do segurado sobre a recusa da cobertura pela seguradora.
A divergência revela a sensibilidade do tema. De um lado, há a necessidade de preservar o acesso do mutuário à cobertura securitária quando o vício de construção é descoberto tardiamente. De outro, há a necessidade de impedir que contratos encerrados há longo período permaneçam sujeitos a passivos indefinidos, com impacto direto sobre seguradoras, fundos, provisões e equilíbrio econômico do sistema.
Sob a perspectiva securitária, a definição do marco prescricional é essencial para conferir previsibilidade às relações jurídicas. A prescrição não tem função meramente processual. Ela atua como instrumento de estabilização das relações sociais e econômicas, evitando a perpetuação de litígios e a indefinição permanente de responsabilidades.
A ausência de um critério uniforme amplia a insegurança. Seguradoras passam a lidar com demandas ajuizadas muitos anos após a contratação ou extinção do financiamento, em contextos nos quais a apuração técnica do dano, a preservação documental e a reconstituição da cadeia contratual se tornam mais difíceis.
Essa indefinição também repercute no equilíbrio atuarial dos seguros habitacionais. Passivos sem limite temporal claro comprometem previsibilidade, dificultam o dimensionamento de riscos e aumentam a exposição judicial de contratos historicamente complexos.
Por isso, a definição do Tema 1039/STJ representa mais do que a solução de uma controvérsia repetitiva. Trata-se de um marco relevante para a organização do contencioso securitário habitacional, para a uniformização da jurisprudência e para a preservação da segurança jurídica nas relações vinculadas ao SFH.
A fixação de uma tese clara poderá contribuir para reduzir litigiosidade, orientar decisões judiciais, estabilizar expectativas das partes e delimitar com maior precisão a responsabilidade das seguradoras diante de vícios de construção em imóveis financiados.
O desafio da Corte será equilibrar proteção ao segurado, coerência do sistema prescricional e sustentabilidade econômica das relações securitárias. Em um setor marcado por contratos de longa duração, apólices antigas e grande volume de demandas, a previsibilidade não é apenas desejável. É condição para que o sistema funcione com segurança.
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