É comum no mercado que imóveis sejam negociados apenas com recibos, contratos particulares ou compromissos de compra e venda nunca levados a registro. Em muitos casos, o comprador exerce a posse do bem por décadas, arca com tributos, condomínio e manutenção, mas permanece sem a propriedade registrada. Essa situação pode gerar dificuldades práticas na venda do imóvel, obtenção de financiamento, inventário, partilha e até discussões judiciais.
Recentemente, o STJ reafirmou importante entendimento sobre o tema: o recibo de compra e venda pode ser considerado "justo título" para fins de usucapião ordinária.
A usucapião ordinária (art. 1.242 do CC), exige posse mansa, pacífica e contínua, além de boa-fé e justo título, pelo prazo de 10 anos, podendo ser reduzido para 5 anos a depender do caso.
No julgamento do Recurso Especial nº 2.215.421/SE, o STJ destacou que o justo título "não se limita à documentação, formalmente regular, da transferência da propriedade" e "deve ser interpretado de forma ampla, de modo a abranger elementos que permitam concluir pela existência do intento de transmissão da propriedade. O recibo de compra e venda do imóvel, embora pareça insuficiente quando isoladamente considerado, pode servir para a sua demonstração".
O entendimento possui grande relevância, especialmente diante da realidade de inúmeros imóveis negociados informalmente. Na prática, contratos particulares, recibos e compromissos de compra e venda podem servir para a regularização da propriedade pela via da usucapião.
A decisão do STJ representa importante avanço para proprietários e possuidores que, embora exerçam há anos a posse legítima do imóvel, ainda enfrentam entraves para formalizar a propriedade. Assim, mesmo diante de contratos antigos, recibos ou documentos incompletos, pode existir solução jurídica para a regularização patrimonial do bem.