Dispõe a Lei Federal n. 6.766/79, no Capítulo VI, acerca do registro do loteamento e do desmembramento. Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador deverá submetê-lo ao registro imobiliário dentro do prazo decadencial de 180 (cento e oitenta) dias. Na hipótese de o prazo ter sido ultrapassado, Arnaldo Rizzardo entende não ser exigível novo projeto, mas apenas revalidação.
Entre os documentos exigidos, o título de propriedade será dispensado quando se tratar de parcelamento popular, destinado às classes de menor renda, em imóvel declarado de utilidade pública, com processo de desapropriação judicial em curso e imissão provisória na posse, desde que promovido pela União, Estados, Distrito Federal, Municípios ou suas entidades delegadas, autorizadas por lei a implantar projetos de habitação.
Ressalte-se, ainda, que, no caso acima, o pedido de registro do parcelamento, além dos documentos mencionados nos incisos V e VI do art. 18[1], será instruído com cópias autênticas da decisão que tenha concedido a imissão provisória na posse, do decreto de desapropriação, do comprovante de sua publicação na imprensa oficial e, quando formulado por entidades delegadas, da lei de criação e de seus atos constitutivos.
Entre as certidões negativas exigidas, encontra-se exigência estranha (certidões negativas: de tributos federais, estaduais e municipais incidentes sobre o imóvel), pois o único tributo incidente sobre o imóvel é de competência municipal.
Apenas as condenações por crime contra o patrimônio e contra a administração, enquanto não reabilitado o requerente, impedirão o registro. Se em andamento, aguarda-se o julgamento.
Exige-se, também, certidão de ônus reais relativos ao imóvel, levando a crer que não impede o registro a sua existência. O que pretende a lei é torná-los públicos. No entanto, deverá o requerente demonstrar a inexistência de prejuízo aos futuros adquirentes, razão pela qual o Dec.-Lei n. 58 exigia escritura pública onde o titular estipularia a forma como os lotes seriam liberados.
Outro documento de suma importância consiste na declaração ou termo de verificação do Poder Público, concernente à execução de obras vitais para o início do aglomerado humano, nos termos do art. 18, inc. V da Lei n. 6.766/79.
A existência de protestos, de ações pessoais ou de ações penais, exceto as referentes a crime contra o patrimônio e contra a administração, não impedirá o registro do loteamento se o requerente comprovar que esses protestos ou ações não poderão prejudicar os adquirentes dos lotes. Se o oficial do registro de imóveis julgar insuficiente a comprovação feita, suscitará a dúvida perante o juiz competente.
Exige-se, por fim, declaração do cônjuge do requerente de que consente no registro do loteamento, não dispensando o consentimento do declarante para os atos de alienação ou promessa de alienação de lotes, ou de direitos a eles relativos, que venham a ser praticados pelo seu cônjuge.
O procedimento cartorário preliminar se dá com base no art. 19, da Lei 6.766/79, onde consta a primeira intervenção do Ministério Público. Examinada a documentação e encontrada em ordem, o oficial do registro de imóveis encaminhará comunicação à Prefeitura e fará publicar, em resumo e com pequeno desenho de localização da área, edital do pedido de registro em 3 (três) dias consecutivos, podendo este ser impugnado no prazo de 15 (quinze) dias contados da data da última publicação. Se não houver impugnação, será feito imediatamente o registro. Se houver impugnação de terceiros, o oficial do registro de imóveis intimará o requerente e a Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, para que sobre ela se manifestem no prazo de 5 (cinco) dias, sob pena de arquivamento do processo. Em seguida a tais manifestações o processo será enviado ao juiz competente para decisão, momento em que se ouve o Ministério Público no prazo de 5 (cinco) dias, após o que o juiz decidirá de plano ou após instrução sumária, devendo remeter o interessado às vias ordinárias caso a matéria exija maior indagação.
Para que não haja rejeição in limine, mandado o impugnante ao juízo contencioso, mister que a oposição se funde em direito real seu ou ainda em violação ao patrimônio público. De todo modo, mesmo registrado o loteamento, os direitos não são extintos, podendo haver inclusive sua anulação.
Por fim, mister ressaltar que o oficial do registro de imóveis que efetuar o registro em desacordo com as exigências desta lei ficará sujeito à multa equivalente a 10 (dez) vezes os emolumentos regimentais fixados para o registro, na época em que for aplicada a penalidade pelo juiz corregedor do cartório, sem prejuízo das sanções penais e administrativas cabíveis. Registrado o loteamento, o oficial de registro comunicará, por certidão, o seu registro à Prefeitura. O desmembramento não será registrado, mas averbado, nos termos do art. 167, II, 4 da Lei Federal n. 6.015/73. O registro se dará no livro próprio, por extrato.
Segundo Walter Ceneviva, constitui pressuposto necessário à realização do registro a atribuição legal de uma área determinada a certo oficial. As cidades maiores se dividem em duas ou mais circunscrições, ou zonas, imobiliárias. Quando a área loteada estiver situada em mais de uma circunscrição imobiliária, o registro será requerido primeiramente perante aquela em que estiver localizada a maior parte da área loteada. Procedido o registro nessa circunscrição, o interessado requererá, sucessivamente, o registro do loteamento em cada uma das demais, comprovando perante cada qual o registro efetuado na anterior, até que o loteamento seja registrado em todas.
Denegado o registro em qualquer das circunscrições, essa decisão será comunicada, pelo oficial do registro de imóveis, às demais para efeito de cancelamento dos registros feitos, salvo se: o indeferimento do registro do loteamento em uma circunscrição não determinar o cancelamento do registro procedido em outra; e, se o motivo do indeferimento naquela não se estender à área situada sob a competência desta, e desde que o interessado requeira a manutenção do registro obtido, submetido o remanescente do loteamento a uma aprovação prévia perante a Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso.
Nenhum lote poderá situar-se em mais de uma circunscrição e é defeso ao interessado processar simultaneamente, perante diferentes circunscrições, pedidos de registro do mesmo loteamento, sendo nulos os atos praticados com infração a esta norma.
Além disso, é de se ressaltar que enquanto não procedidos todos os registros de que trata este artigo, considerar-se-á o loteamento como não registrado para os efeitos desta lei.
No que concerne à indisponibilidade dos espaços públicos, desde a data do registro do loteamento, passam a integrar o domínio do Município as vias e praças, os espaços livres e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo, em conformidade com o art. 17 da Lei.[2]
O cancelamento do registro pode ocorrer de três formas: por decisão judicial; a requerimento do loteador, com anuência da Prefeitura, ou do Distrito Federal quando for o caso, enquanto nenhum lote houver sido objeto de contrato; a requerimento conjunto do loteador e de todos os adquirentes (em sentido amplo, abrangendo inclusive os promitentes compradores) de lotes, com anuência da Prefeitura, ou do Distrito Federal quando for o caso, e do Estado.
Veja-se que a Prefeitura e o Estado só poderão se opor ao cancelamento se disto resultar inconveniente comprovado para o desenvolvimento urbano ou se já se tiver realizado qualquer melhoramento na área loteada ou adjacências.
Nesse momento (do cancelamento), surge a segunda intervenção do Ministério Público prevista pela Lei Federal n. 6.766/79: "Art.23, § 2º. Nas hipóteses dos incisos II e III, o oficial do registro de imóveis fará publicar, em resumo, edital do pedido de cancelamento, podendo este ser impugnado no prazo de 30 (trinta) dias contados da data da última publicação. Findo esse prazo, com ou sem impugnação, o processo será remetido ao juiz competente para homologação (precedida de vistoria in loco destinada a comprovar a inexistência de adquirentes instalados na área loteada) do pedido de cancelamento, ouvido o Ministério Público."
O art. 22 prescreve que desde a data do registro do loteamento, passam a integrar o domínio do Município as vias e praças, os espaços livres e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo. E se cancelado o registro? A doutrina analisada se divide quanto à resposta. Arnaldo Rizzardo embora admita que os espaços públicos só serão públicos enquanto registrado o loteamento, adverte para o fato de o Município e o Estado serem ouvidos, levando a crer tal norma "objetiva a estas entidades definirem as áreas que permanecerão no domínio público, recaindo naquelas onde se localizarem os lotes negociados, bem como seus acessos obrigatórios às ruas oficiais. Não se permite retornarem ao podes dos particulares, com total prejuízo aos adquirentes e promissários, que ficariam sem passagem ou comunicação às vias principais."
De outra banda, Marco Aurélio S. Viana perfilha o entendimento segundo o qual a propriedade do Município seria resolúvel aduzindo: "Não se perca de vista que a propriedade sobre tais áreas, por parte do Município, tem caráter resolúvel. E assim o é porque, se ocorrer o cancelamento do registro, o loteamento desaparece, voltando a área a existis como unidade, tal como ocorria anteriormente. Está implícita a condição resolutória. Quando se procede ao registro do loteamento a transmissão ao Município é feita sob condição."
A lei inseriu no capítulo dedicado aos contratos artigo relacionado a qualquer alteração ou cancelamento parcial do loteamento registrado dispondo que tal medida dependerá de acordo entre o loteador e os adquirentes de lotes atingidos pela alteração, bem como da aprovação da Prefeitura Municipal, ou do Distrito Federal quando for o caso, devendo ser depositada no registro de imóveis, em complemento ao projeto original, com a devida averbação.
No que se refere à transmissão da propriedade loteada, vê-se que o adquirente se sub-roga nos direitos e nas obrigações dos alienantes, seja a transferência mediante ato inter vivos, ou por sucessão causa mortis, ficando obrigado a respeitar os compromissos de compra e venda ou as promessas de cessão, em todas as suas cláusulas, sendo nula qualquer disposição em contrário, ressalvado o direito do herdeiro ou legatário de renunciar à herança ou ao legado.
Por fim, em caso de falência ou estado de insolvência, não se resolvem os contratos de compromisso de compra e venda ou de promessa de cessão que tenham por objeto a área loteada ou lotes da mesma. Se a falência ou insolvência for do proprietário da área loteada ou do titular de direito sobre ela, incumbirá ao síndico ou ao administrador dar cumprimento aos referidos contratos. Se do adquirente do lote, seus direitos são levados à praça. O processo do loteamento e os contratos depositados em cartório poderão ser examinados por qualquer pessoa, a qualquer tempo, independentemente do pagamento de custas ou emolumentos, ainda que a título de busca.
[1] Art. 18, IV - certidões:
a) dos cartórios de protestos de títulos, em nome do loteador, pelo pe-ríodo de 10 (dez) anos;
b) de ações pessoais relativas ao loteador, pelo período de 10 (dez) anos;
c) de ônus reais relativos ao imóvel;
d) de ações penais contra o loteador, pelo período de 10 (dez) anos;
V - cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de verificação pela Prefeitura Municipal ou pelo Distrito Federal, da execução das obras exigidas por legislação municipal, que incluirão, no mínimo, a execução das vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das águas pluviais ou da aprovação de um cronograma, com a duração máxima de quatro anos, acompanhado de competente instrumento de garantia para a execução das obras; (Redação dada ao inciso pela Lei nº 9.785, de 29.01.1999, DOU 01.02.1999)
[2] Art. 17. Os espaços livres de uso comum, as vias e praças, as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo, não poderão ter sua destinação alterada pelo loteador, salvo as hipóteses de caducidade da licença ou desistência do loteador, sendo, neste caso, observadas as exigências do artigo 23 desta lei.