A Solução de Consulta COSIT 89/2025 inviabiliza a Permuta Financeira?
Permuta Financeira, RET e Ganho de Capital na Alienação de Terrenos para Empreendimentos Imobiliários: Diretrizes da Solução de Consulta COSIT 89/2025.
A Solução de Consulta COSIT 89/2025("COSIT 89/2025") trouxe diretrizes importantes para a tributação nas operações envolvendo a permuta financeira entre pessoas físicas e construtoras e é fundamental que operadores do mercado imobiliários e da construção civil observem as interpretações da Receita Federal, principalmente no que se refere ao alcance do Regime Especial Tributário ("RET"), à distinção entre permuta financeira e permuta clássica, e às regras de apuração do ganho de capital incidente sobre tais operações.
De acordo com a Receita Federal, a qualidade e condição de "incorporador" é determinada pela responsabilidade no desenvolvimento do empreendimento, incluindo construção, venda e garantia das unidades imobiliárias. Nos termos do art. 29 da Lei nº 4.591/1964 (a Lei de Incorporações), somente o agente responsável por coordenar e executar a incorporação, pode ser enquadrado como incorporador para fins de aplicação do RET.
Assim, o simples permutante proprietário do terreno cedido não ostenta essa qualidade e condição e, neste contexto, ainda que receba valores proporcionais às vendas imobiliárias na medida em que se concretizem, está alheio à execução do empreendimento e aos riscos e responsabilidades correlatos.
Por este ângulo, o termo "permuta financeira" não corresponde à permuta tradicional prevista em lei, em que há troca de bens imóveis entre as partes. Na COSIT 89/2025 prevalece o entendimento de que, nas hipóteses em que o proprietário do terreno recebe um percentual dos valores de venda das unidades em vez de imóveis, a natureza jurídica da operação é de compra e venda com pagamento parcelado, e não de permuta. Assim, não se aplicariam a ele as regras tributárias específicas para permuta, mas sim aquelas relativas ao ganho de capital na alienação de bens imóveis.
Diante da indefinição acerca do valor total da operação, uma vez que os recebimentos mensais vão variar de acordo com o fluxo de faturamento do empreendimento, a apuração do ganho de capital se dá conforme os arts. 19 e 31 da IN RFB nº 84/2001, vale dizer, o alienante deve utilizar, inicialmente, o valor estipulado contratualmente ou o valor de mercado para mensuração do ganho.
Caso os recebimentos superem esse valor inicial, a base de cálculo do ganho de capital deve ser recalculada e a tributação ocorrerá de forma proporcional às parcelas recebidas em cada mês. Assim, a alíquota incidente sobre o ganho de capital será progressiva, de acordo com o montante apurado, variando entre 15% e 22,5% (nos termos do art. 153 do Decreto nº 9.580/2018).
Pela COSIT 89/2025 o benefício do RET (alíquota única de 4%) deve incidir exclusivamente sobre as receitas auferidas pelo incorporador, e não pelo alienante do terreno. Dessa forma, o desconto de 4% realizado pela incorporadora/construtora sobre os valores repassados ao proprietário do terreno deverá decorrer apenas de acordos contratuais entre particulares, não representando retenção tributária obrigatória sobre a pessoa física.
Na prática, isto significa que o alienante do terreno não estará sujeito ao regime do RET e tampouco poderá se valer do tratamento tributário diferenciado conferido ao incorporador.
Do ponto de vista comercial, a COSIT 89/2025 ao jogar luz sobre a natureza jurídica da permuta financeira pode impactar na estruturação das parcerias, tendo em vista a necessidade de maior previsibilidade e alocação de riscos tributários inesperados para ambas as partes. Alguns impactos são imediatamente esperados, como:
· Mudança na negociação dos contratos: espera-se que construtoras e proprietários de terrenos revisem a estrutura jurídica dos contratos de aquisição e parceria, ajustando cláusulas de pagamento, repasse e eventuais descontos para refletir a realidade tributária trazida pela COSIT 89/2025, notadamente no que diz respeito à incidência do RET e à responsabilidade pelo recolhimento do ganho de capital.
· Impactos na valoração do terreno: espera-se que permutantes proprietários de terrenos passem a considerar, na negociação, o impacto do ganho de capital sobre o valor líquido a ser recebido, podendo pleitear compensações ou ajustes no percentual de participação para mitigar a carga tributária.
· Novas estruturas para os modelos de parceria: a impossibilidade de o proprietário do terreno usufruir do RET pode incentivar a busca por modelos alternativos de parceria (como o retorno à permuta física, na qual há a efetiva permuta de unidades prontas, pois poderá apresentar vantagens tributárias em determinados cenários).
A permuta financeira, neste contexto, ainda que assim definida no mercado, é reconhecida pela Receita Federal como uma venda parcelada, sujeita integralmente ao regime de tributação do ganho de capital de pessoa física.
Operadores do mercado imobiliários e da construção civil devem atentar-se para a clara separação entre o tratamento tributário conferido ao incorporador, que pode optar pelo RET, e ao alienante do terreno, obrigado a apurar e recolher o ganho de capital conforme a legislação vigente.
A COSIT 89/2025 reforça a importância de mensurar corretamente o valor da alienação para evitar autuações futuras, ajustar o ganho de acordo com os valores efetivamente recebidos, documentar despesas dedutíveis e estruturar os contratos de aquisição de terrenos alinhando as cláusulas de repasse aos preceitos fiscais por ela apontados.