STF permite a formalização de alienação fiduciária em garantia por contrato, sem necessidade de escritura pública.
No final do ano passado, o ministro Gilmar Mendes, do Supremo Tribunal Federal (STF), concedeu a uma incorporadora imobiliária o direito de realizar alienação fiduciária em garantia de bem imóvel por meio de um contrato particular com efeitos de escritura pública.
A decisão, proferida no Mandado de Segurança (MS) nº 39.930, simplifica a concretização da referida garantia no mercado imobiliário, conferindo maior economia de tempo e de custos para a sua realização.
Entenda:
A alienação fiduciária, instituto previsto na Lei nº 9.514/1997, é uma garantia contratual em que o devedor (fiduciante) transfere a propriedade do imóvel ao credor (fiduciário) para garantir o pagamento da dívida. Nessa modalidade de negócio jurídico, o credor mantém a posse direta do imóvel, podendo usá-lo; a propriedade sobre o imóvel, contudo, fica com o credor até que a dívida seja integralmente paga.
Com o objetivo de facilitar a formalização da garantia nas transações imobiliárias, o artigo 38 da Lei nº 9.514/1997 autorizou a sua realização por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública, sem restringir essa possibilidade a nenhum tipo de contrato específico ou a um determinado setor.
Ocorre que, no ano passado, o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) editou o provimento 172/2024, restringindo a permissão prevista no referido dispositivo às entidades autorizadas a operar no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e no Sistema Financeiro de Habitação (SFH), incluindo as Cooperativas de Crédito e entidades sujeitas à regulamentação da CVM ou do Bacen.
O que foi decidido pelo STF:
Além de onerar as incorporadoras imobiliárias, de acordo com o ministro Gilmar Mendes, no julgamento do MS nº 39.930, a norma do CNJ contrariou a intenção do legislador ao tratar da matéria. Isso porque, segundo o ministro, não há nas normas que disciplinam a alienação fiduciária em garantia qualquer restrição ao seu âmbito de aplicação.
Ao contrário, com o intuito de estimular a disponibilização de crédito no mercado, quis o legislador ampliar e facilitar a contratação desse tipo de garantia, eliminando formalidades excessivas.
Assim, nas palavras do ministro Gilmar Mendes "a restrição imposta à aplicação do art. 38 da Lei 9.514/97 pelo Provimento 172/2024 e 175/2024 do CNJ, termina por gerar, como consequência, obrigação não prevista em lei e o aumento irrazoável dos custos de transação nas operações em questão, com possíveis sequelas negativas para todo o mercado de crédito e também para as operações de incorporação imobiliária no país".
Conclusão:
O uso de instrumento particular para a celebração de alienação fiduciária em garantia tornou-se uma prática comum em negócios imobiliários, dada a sua praticidade e menor custo às partes da negociação.
A decisão do STF é, portanto, bastante relevante.
Primeiramente, porque promove maior justiça em relação às incorporadoras imobiliárias e garante maior segurança jurídica para os contratos firmados.
Além disso, a possibilidade de realização da alienação fiduciária por instrumento particular reduz custos para as partes, como o pagamento de emolumentos e os custos de cartórios, além de ampliar o acesso ao crédito imobiliário e, consequentemente, fomentar o mercado de empreendimentos dessa natureza.
Contudo, diante desse cenário, é fundamental que aqueles que atuam no setor imobiliário estejam atentos aos desdobramentos dessa decisão e às suas implicações contratuais.
Nesse sentido, contar com uma assessoria jurídica especializada é essencial para garantir a correta formalização dos negócios e mitigar riscos, assegurando que os contratos estejam alinhados com as melhores práticas do mercado, com a interpretação mais atualizada da legislação e com a recente decisão do STF.
É importante ressaltar, por fim, que, em que pese a decisão ter sido tomada especificamente no MS nº 39.930, ela pode servir para embasar decisões futuras da Suprema Corte sobre o assunto.
Os advogados do escritório Edgard Leite Advogados Associados estão à disposição para esclarecimentos adicionais sobre o assunto.