RESUMO
Este artigo propõe apresentar a Cláusula Resolutiva Expressa como instrumento efetivo para a solução extrajudicial de demandas envolvendo inadimplência em contratos no direito imobiliário, abordando o histórico da legislação e entendimentos da doutrina relacionados a sua aplicação efetiva. Trará da evolução da legislação para desjudicialização de matérias que envolvem a transmissão de propriedade de imóveis por meio dos auxiliares da justiça no foro extrajudicial e os procedimentos para aplicação da resolução de contratos de compra e venda com a conversão da mora em inadimplemento absoluto, o que evita a judicialização de demandas declaratórias que prejudicam o sistema judicial como um todo. Abordará mudança do entendimento jurisprudencial quanto a aplicabilidade da resolução expressa dos contratos imobiliários de demonstrará que esta solução colaborará para mudança na aceitação dos meios extrajudiciais para a solução de inadimplemento de contratos a prestação.
PALAVRAS CHAVE: Desjudicialização. Resolução Expressa. Inadimplemento Absoluto.
INTRODUÇÃO
Várias informações circulam nos meios de comunicação dando conta do alto índice de judicialização na sociedade brasileira, do tempo elevado para resposta que o poder judiciário aos anseios do jurisdicionado e o elevado número de recursos disponíveis no ordenamento jurídico, que somados colaboram para a morosidade da justiça.
A complexidade das matérias levadas ao judiciário ou o volume de processos despejados nos Tribunais todos os anos é principal causa da morosidade da Justiça?
O relatório Justiça em Números 2023 elaborado pelo Conselho Nacional de Justiça aponta que:
"Poder Judiciário finalizou o ano de 2022 com 81,4 milhões de processos em tramitação, aguardando alguma solução definitiva. Desses, 17,7 milhões, ou seja, 21,7%, estavam suspensos, sobrestados ou em arquivo provisório, aguardando alguma situação jurídica futura. Dessa forma, desconsiderados tais processos, tem-se que, em andamento, ao final do ano de 2022, existiam 63 milhões de ações judiciais".
Segundo o mesmo relatório:
"pode-se verificar que na Justiça Estadual, Justiça Federal e nos Tribunais Superiores houve elevação do acervo processual em 2022 em relação ao ano de 2021. Na Justiça Estadual, o crescimento foi de 1,3 milhão de processos (2,1%), na Justiça Federal, de 571,3 mil processos (5,1%) e, nos Tribunais Superiores, 30,7 mil processos (3,7%)."
Esses números demonstram que é necessária a utilização dos mecanismos de solução de conflitos existentes em nosso ordenamento jurídico, e alguns deles, apesar de seguros, não têm a chancela da jurisprudência para cumprir o seu objetivo de reduzir a judicialização, tomamos como exemplo o artigo 474 do Código Civil , a cláusula resolutiva.
Apesar de inúmeras as soluções para desjudicializacão, a proposta neste artigo é a defesa da Cláusula Resolutiva Expressa para solução de conflitos em contratos de compra e venda de imóveis pela via extrajudicial, deixando ao judiciário apenas demandas afetas a posse ou a ajustes de devolução de quantias pagas quando há discordância entre comprador e vendedor.
CAPITULO 1 - EVOLUÇÃO DA LEGISLAÇÃO - DO PACTO COMISSÓRIO ATÉ A RESOLUÇÃO EXPRESSA
O Código Civil de 1.916 já trazia ao vendedor a prerrogativa de desfazer o contrato sem a intervenção judicial:
Art. 1.163. Ajustado que se desfaça a venda, não se pagando o preço até certo dia, poderá o vendedor, não pago, desfazer o contrato, ou pedir o preço.
Parágrafo único - Se, em 10 (dez) dias de vencido o prazo, o vendedor, em tal caso, não reclamar o preço, ficará de pleno direito desfeita a venda.
O problema central desta disposição sempre foi a venda a prestações onde a posse já era entregue ao comprador, o que demandava sempre a intervenção do Poder Judiciário para a solução do conflito. Assim predominou na jurisprudência a necessidade de declaração por sentença para o desfazimento do negócio.
Sílvio Salvo Venosa , comentando o dispositivo, defendia que:
"a sentença que dá como rescindido o contrato tem efeito meramente declaratório. Na ausência do pacto, na esfera da vala comum dos contratos, a sentença desconstituirá o contrato. Por isso, mostra-se restrito o alcance prático da disposição, a qual, no entanto, quase sistematicamente é colocada nos instrumentos."
No Código Civil de 2002 o legislador, para dar mais efetividade a cláusula resolutiva expressa, modernizou o dispositivo dando ênfase a sua aplicabilidade plena: Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial.
Apesar da clareza do dispositivo, a jurisprudência ainda seguiu a interpretação dada ao artigo 1.163 do Código Civil de 1916, impondo ao credor a demanda judicial para ver declara da rescisão do contrato inadimplido em demandas de contratos imobiliários de compra e venda, quando a interpretação deveria se a oposta, caberia "ao inadimplente o ônus de ingressar em juízo para provar que não houve o alegado descumprimento ou que a extinção se deu de forma abusiva" .
Vários aspectos são usados como fundamento para sustentar que, mesmo com a cláusula resolutiva expressa, há necessidade de declaração judicial para a resolução do contrato de compra e venda de imóvel, como o adimplemento substancial, a exceção do contrato do contrato não cumprido, eventual cessão do contrato, onerosidade excessiva no decorrer do contrato, dentre outras.
Com todo respeito aos defensores da necessidade de declaração judicial para a resolução destes contratos, o inadimplemento absoluto não pode ser ignorado, pois, se algumas das razões para impedir a resolução expressa do contrato existir, pode ser manifestada no prazo concedido para a purgação da mora, impedindo que a resolução se opere, seja por ação movida pelo suposto inadimplente ou por contranotificação direcionada ao credor pelo Cartório portador da notificação, Registro de Imóveis competente ou de Títulos.
CAPÍTULO 2 - A LEGISLAÇÃO COMO INSTRUMENTO DA DESJUDICIALIZAÇÃO NO DIREITO IMOBILIÁRIO
2.1 - Mecanismos Extrajudiciais
A Legislação, no que se refere aos contatos de compra e venda ou promessas de compra e venda no direito imobiliário, está sempre em evolução para garantir maior celeridade na solução de conflitos envolvendo inadimplência, seja do preço ou de obrigações acessórias dos contratos.
Estas soluções extrajudiciais são inúmeras, como a alienação fiduciária de imóveis, que permite a retomada do imóvel pela via administrativa, a adjudicação compulsória extrajudicial (art. 216-B Lei de Registros Públicos) instrumento recente incluídos pela Lei 14.382/22, que resolve o inadimplemento do vendedor que se recusa outorgar a escritura, ou do comprador que se recusa a aceitar.
Negócios juridicamente perfeitos são legalmente solucionados, quando há descumprimento por alguma das partes, sem a intervenção do judiciário. Uma compra e venda com alienação fiduciária, onde há inadimplemento absoluto, pode ser plenamente resolvida sem movimentar o judiciário com um processo que levaria anos. Um registro de imobiliário pode ser alterado pela adjudicação compulsória extrajudicial, quando há inércia de uma das partes em outorgar ou aceitar a escritura pública, por simples requerimento ao oficial de registro com a prova de que o preço foi honrado.
Este último mecanismo trouxe ainda uma importante inovação, a habilitação do vendedor como legitimado para propor a adjudicação compulsória em casos em que o comprador se recusa a receber a escritura pública e proceder o seu devido registro, quando outrora, pela legislação processual, o legitimado era somente o comprador .
Há ainda outros mecanismos extrajudiciais de solução de conflito no direito imobiliário como a usucapião extrajudicial, o inventário extrajudicial envolvendo imóveis, matérias importantes e complexas que podem ser resolvidas pela via administrativa no foro extrajudicial, não há motivos para obstar a resolução de contrato também por essa via segura que não ofende o direito adquirido e a ampla defesa.
2.2 - Resolução Extrajudicial de Contratos Imobiliários
O registro imobiliário no Brasil é um ato jurídico causal, ou seja, só se opera verificadas as condições de validade formal e material do título que o originou.
O registro público imobiliário protege tanto a coletividade como o titular de seu direito, Melhim Namem Chalhub ensina que "é o registro, no Registro de imóveis, que torna pública a existência de cada imóvel e de todos os fatos ou atos relativos à sua configuração, à sua titularidade e à mutação dos direitos reais sobre ele; o registro é o sinal exterior que dá visibilidade a todos esses fatos e atos, não só para assegurar validade e eficácia em relação ao titular dos direitos sobre o imóvel, como, também, perante terceiros."
Afrânio Carvalho defende que "o ato cria obrigações entre as partes, mas, uma vez efetuada, perfaz a mutação jurídico-real, investindo a propriedade ou o direito real na pessoa do adquirente e. ao mesmo tempo, tornando o direito oponível a terceiros".
Pela mesma lei que criou a adjudicação compulsória extrajudicial (Lei 14.382/22), legislador trouxe outro importante mecanismo que reforça a possibilidade da resolução do contrato imobiliário pela via extrajudicial, o "cancelamento do registro do compromisso de compra e venda de imóvel", inserindo o artigo 251-A da Lei de Registros Públicos.
Art. 251-A. Em caso de falta de pagamento, o cancelamento do registro do compromisso de compra e venda de imóvel será efetuado em conformidade com o disposto neste artigo.
§ 1º A requerimento do promitente vendedor, o promitente comprador, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado pessoalmente pelo oficial do competente registro de imóveis a satisfazer, no prazo de 30 (trinta) dias, a prestação ou as prestações vencidas e as que vencerem até a data de pagamento, os juros convencionais, a correção monetária, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais ou despesas de conservação e manutenção em loteamentos de acesso controlado, imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança, de intimação, bem como do registro do contrato, caso esse tenha sido efetuado a requerimento do promitente vendedor.
...
§ 5º Se não ocorrer o pagamento, o oficial certificará o ocorrido e intimará o promitente vendedor a promover o recolhimento dos emolumentos para efetuar o cancelamento do registro.
Por ele, cabe ao oficial registrador, cumprido os procedimentos dos seus parágrafos, cancelar a validade do registro do contrato de compra e venda, quando constatado o inadimplemento absoluto do adquirente.
Se há no ordenamento jurídico norma capaz de, por requerimento unilateral, promover o cancelamento de um registro público pela via extrajudicial, é correto afirmar que o título apresentado para o registro cancelado perdeu sua validade para o negócio que se pretendia: a alteração da titularidade do imóvel.
Cancelado o registro pela constatação do inadimplemento absoluto do comprador pela via extrajudicial, não há por que levar à apreciação judicial o contrato para declaração de sua resolução, restando apenas a resolução dos demais desdobramentos que que o ato trouxe.
Pensando na resolução completa dos direitos nascidos com o título registrado e posteriormente cancelado, o legislador ainda trouxe importante dispositivo no parágrafo sexto do artigo 251-A: § 6º A certidão do cancelamento do registro do compromisso de compra e venda reputa-se como prova relevante ou determinante para concessão da medida liminar de reintegração de posse.
A solução pensada é a mais evidente, só haverá demanda para a reintegração da posse, pois a resolução do compromisso de compra e venda foi operada com a configuração do inadimplemento absoluto constatado pelo oficial registrador, cancelando o registro do compromisso.
CAPÍTULO 3 - O INADIMPLEMENTO E SUAS CONSEQUÊNCIAS - APLICAÇÃO DO ARTIGO 474 DO STJ
3.1 - Cobrança da Dívida
A cláusula resolutiva expressa dá ao credor a opção de prosseguir no negócio cobrando o preço, ou desfazê-lo, aplicando as penalidades previstas no contrato, o que a difere da condição resolutiva (art. 125 do C.C.), previstas em inúmeros contratos de negócios imobiliários, onde não alcançada a condição avençada o negócio se desfaz como se nuca tivesse acontecido.
É o teor do artigo 475 do CC: "Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos."
Na aplicação prática e direta dos dispositivos em matéria de contratos de compra e venda de imóveis, o que é verificado na maioria dos casos é que a resolução do contrato é mais comum nos contratos com inadimplemento já no início do contrato, e o cumprimento do contrato, com a cobrança da dívida e seus encargos, é mais comum em contratos com adimplemento substancial.
O motivo para esta escolha usual dos vendedores é óbvio, sempre que houver resolução do contrato, o comprador tem direito a reaver as parcelas do preço adimplidas, com as retenções devidas e previstas contratualmente e de acordo com os parâmetros legais.
3.2 - Desfazimento/Resolução do Contrato
O inadimplemento do contrato motiva a sua resolução, mas não é qualquer inadimplemento que pode ser usado para a resolução, pois, este precisa ser substancial.
Assim, cabe ao credor converter a mora do devedor em inadimplemento absoluto, conforme a modalidade de contrato, loteamentos ou incorporação imobiliária, para considerar o contrato resolvido.
Com a conversão da mora em inadimplemento absoluto, a posse do inadimplente passará de justa para injusta, o que, em tese, autoriza a ação para reaver a posse pois se tornou precária.
Outro ponto que merece ser tratado, também na esfera extrajudicial, é a devolução do montante adimplido com as retenções contratuais permitidas pela legislação, as quais citamos como exemplo as positivadas pela lei 13.786/18 que incluiu os artigos 67-A na lei 4.591/64 (Incorporações Imobiliárias) e 32-A na lei 6.766/79 (Parcelamento do Solo).
Assim, ultrapassado o prazo para a purgação da mora sem a regularizado, reputa-se prudente uma nova notificação para informar os valores a serem restituídos, colocando-os a disposição.
3.3 - A Cláusula Resolutiva Expressa Onde Não Há Entrega da Posse
Em alguns casos, não raros em imóveis vendidos na planta, o inadimplemento absoluto do comprador pode se dar antes da entrega da posse do imóvel.
Nestes casos o procedimento de resolução extrajudicial nos contratos de compra e venda (Art. 251-A da LRP) parece-nos mais seguro e de aplicação evidente, pois na grande maioria dos contratos há a previsão de entrega da posse somente com a plena adimplência contratual e a resolução pela via extrajudicial esgotaria o conflito sendo desnecessária a demanda possessória.
A inovação do artigo 251-A da Lei dos Registros Públicos, se apresenta como o procedimento mais seguro para resolver o contrato com base na cláusula resolutiva expressa nestes casos.
4 - CONCLUSÃO - A ALTERAÇÃO NO ENTENDIMENTO DO STJ
A evolução dos meios legais de solução de conflito pela via extrajudicial parece ter surtido efeito também no meio judicial.
O Superior Tribunal de Justiça já tem entendimento de que, em contratos com cláusula resolutiva expressa, é possível ao vendedor intentar diretamente a ação de reintegração de posse, pois o contrato se resolveu pelo inadimplemento absoluto.
Nas razões do voto vencedor no REsp No 1.789.863/MS , o Ministro Marco Buzzi defendeu "a necessidade de uma revisitação da jurisprudência desta Casa, a fim de que se estabeleça solução distinta mais condizente com as expectativas da sociedade hodierna, voltadas à mínima intervenção estatal no mercado e nas relações particulares, com foco na desjudicialização, simplificação de formas e ritos e, portanto, na primazia da autonomia privada."
Ressaltou ainda que "em situações excepcionais - inexistentes no caso - quando sobressaírem motivos plausíveis e justificáveis para a não resolução do contrato, sempre poderá a parte devedora socorrer-se da via judicial a fim de alcançar a declaração de manutenção do ajuste, transformando o inadimplemento absoluto em parcial, oferecendo, na oportunidade, todas as defesas que considerar adequadas a fim de obter a declaração de prosseguimento do contrato."
A decisão foi assim ementada:
RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL COM CLÁUSULA DE RESOLUÇÃO EXPRESSA - INADIMPLEMENTO DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR QUE NÃO EFETUOU O PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES AJUSTADAS - MORA COMPROVADA POR NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL E DECURSO DO PRAZO PARA A PURGAÇÃO - INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS QUE JULGARAM PROCEDENTE O PEDIDO REINTEGRATÓRIO REPUTANDO DESNECESSÁRIO O PRÉVIO AJUIZAMENTO DE DEMANDA JUDICIAL PARA A RESOLUÇÃO CONTRATUAL - INSURGÊNCIA DO DEVEDOR - RECLAMO DESPROVIDO.
Reconhecer a eficácia plena da cláusula resolutiva expressa em contratos de compra e venda de imóveis, onde houve o inadimplemento absoluto, é inadiável, e este reconhecimento colaborará com a eficiência e celeridade da justiça na resolução de casos que realmente necessitam da intervenção jurisdicional.
Não é minimamente aceitável impor a parte lesada o ajuizamento de uma ação para ver declarada a resolução de um contrato onde há inadimplência qual há solução extrajudicial para a solução do conflito.
REFERÊNCIAS
VENOSA, Sílvio Salvio. Direito Civil: Contratos em espécie - 8. Ed. - São Paulo : Atlas, 2008.
ROSENVALD, Nelson. Código Civil comentado: doutrina e jurisprudência : Lei n. 10.406, de 10.01.2002 : Coordenador Cezar Peluzo - 3. Ed. Ver. E atual. - Barueri, SP : Malone, 2009.
CHALHUB, Melhim Namem. Incorporação imobiliária - 5. Ed. - Rio de Janeiro: Forense, 2019.
CARVALHO, Afrânio, Registro de Imóveis - 2. Ed. - Rio de Janeiro : Forense, 1982.
CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA (CNJ); Justiça em Números 2023/Conselho Nacional de Justiça. - Brasília:CNJ,2023 <https://www.cnj.jus.br/wp-content/uploads/2023/08/justica-em-numeros-2023.pdf>; Acesso em 20.03.2024.
SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA <https://processo.stj.jus.br/processo/revista/documento/mediado/?componente=ATC&sequencial=133260037&num_registro=201303762776&data=20211004&tipo=5&formato=PDF> - acessado em 20.03/2024.