STF confirma restrições à compra de terras por empresas controladas por estrangeiros

O Supremo Tribunal Federal (STF) concluiu o julgamento conjunto da Arguição de Descumprimento de Preceito Fundamental (ADPF) 342 e da Ação Cível Originária (ACO) 2.463, em abril, encerrando mais de uma década de debates jurídicos sobre um dos temas mais sensíveis do direito fundiário brasileiro: a aquisição de terras rurais por estrangeiros.

Por unanimidade, a Corte confirmou a plena vigência e a constitucionalidade da Lei nº 5.709/1971, reconhecendo sua recepção pela Constituição Federal de 1988. Mais do que isso, o STF validou a interpretação consolidada no Parecer CGU/AGU nº 01/2008-RVJ, publicado em 2010, que equipara empresas brasileiras com maioria de capital estrangeiro a empresas estrangeiras para fins das restrições previstas na lei. Na prática, qualquer companhia nacional cujo controle pertença a investidores de fora do país passa a estar sujeita aos mesmos limites impostos a uma empresa estrangeira.

Para o mercado jurídico, o alívio vem acompanhado de novas responsabilidades. "A decisão unânime do STF traz enorme segurança jurídica ao tema das terras rurais. A incerteza até então vigente afastava investimentos responsáveis no País, fomentando a assunção de maior risco pelo investidor e a adoção de estruturas opacas de investimentos", avalia Felipe Ronco, sócio do MKR Advogados. "A partir desse importante precedente, as regras finalmente ficaram claras."

A advogada Mariana Denuzzo Salomão, sócia da área societária da Brasil Salomão Advocacia, pondera que o impacto não é de proibição ao capital estrangeiro, mas de reafirmação do rito legal aplicável à aquisição de terras rurais. Para ela, a decisão confirma que investidores estrangeiros seguem autorizados a atuar no país, desde que observem os limites, autorizações e controles previstos na lei.

Igor Souza, sócio fundador do escritório SouzaOkawa, vai além na análise. "A decisão não cria novas restrições, mas consolida um regime jurídico que, na prática, já vinha sendo aplicado desde a publicação do Parecer da AGU em 2010. Ao afastar definitivamente a tese de que a Emenda Constitucional nº 6/1995 teria liberado as empresas brasileiras de capital estrangeiro dessas amarras, a Suprema Corte envia um sinal claro ao mercado: o controle sobre o território nacional permanece como um pilar da soberania estatal."

Os setores que dependem de grandes extensões de terra para operar em escala são os que sentirão os efeitos mais imediatos. Souza aponta três segmentos como os mais vulneráveis: papel e celulose, que demanda áreas contínuas e vastas para o plantio de eucalipto e pinus; bioenergia e o setor sucroenergético, cujos projetos de etanol, açúcar e combustíveis de aviação sustentáveis (SAF) exigem controle sobre extensas lavouras de cana; e a produção de grãos em larga escala, especialmente em regiões de expansão como o MATOPIBA, onde o capital institucional busca exposição direta a ativos reais.

Salomão reforça que o maior impacto será no agronegócio, mas ressalva que o tribunal entende tratar-se de uma "reserva moderada" em comparação a outros países, como a Austrália. "O capital estrangeiro continuará sendo bem-vindo e necessário no país", afirma. Durante o julgamento, o ministro Flávio Dino sublinhou que o Brasil já possui altíssima participação estrangeira na agricultura por meio de insumos, financiamentos e logística — o que a decisão restringe é a posse direta da terra.

O Brasil encerrou 2025 com recorde histórico de exportações do agronegócio, totalizando US$ 169,2 bilhões, e com estoque de Investimento Estrangeiro Direto (IED) equivalente a quase metade do PIB nacional. A manutenção das restrições, na avaliação dos especialistas, não interromperá esse fluxo, mas exigirá maior sofisticação na estruturação dos investimentos.

Com a aquisição direta e o arrendamento submetidos a limites e à morosidade dos processos de autorização no INCRA — que podem se arrastar por anos ou décadas —, os escritórios de advocacia já se mobilizam para oferecer alternativas legais aos clientes.

"Como sempre, os advogados brasileiros serão acionados para um exercício de criatividade, que não leve a nulidades e prejuízos às operações", resume Salomão. O direito de superfície, os arrendamentos de longo prazo, as parcerias agrícolas e os fundos de investimento figuram entre as principais saídas. A advogada, porém, faz um alerta importante: os administradores e gestores de fundos não podem ser entidades puramente estrangeiras sem presença legal e física no país, sob pena de incorrer no mesmo desrespeito à norma que se pretende contornar.

Para Souza, o instrumento mais promissor é o Fundo de Investimento nas Cadeias Produtivas Agroindustriais (FIAGRO), instituído pela Lei nº 14.130/2021. Por não possuir personalidade jurídica, o FIAGRO afasta a aplicação direta das restrições da Lei nº 5.709/1971. Os imóveis rurais adquiridos pelo fundo permanecem sob propriedade fiduciária de uma instituição administradora nacional, autorizada pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM). O investidor estrangeiro, ao subscrever cotas, detém direitos econômicos sobre os rendimentos da exploração, mas não o domínio direto da terra — satisfazendo a legislação vigente e oferecendo vantagens tributárias adicionais.

Ronco pondera que os demais instrumentos — direito de superfície, parcerias agrícolas, usufrutos onerosos e contratos de integração — também devem ser analisados com atenção pelos órgãos de fiscalização.

O mercado de fusões e aquisições (M&A) é o campo em que a decisão gera os efeitos mais imediatos e complexos. Qualquer aquisição de controle acionário de uma empresa brasileira que possua imóveis rurais por um investidor estrangeiro transforma automaticamente a empresa-alvo em uma "empresa equiparada". Se essa companhia detiver terras além dos limites permitidos, a operação pode ser considerada nula de pleno direito em relação aos ativos imobiliários.

Para mitigar esse risco, os escritórios já estão recomendando a segregação de ativos por meio da criação de estruturas PropCo (Property Company) e OpCo (Operating Company). No modelo dual, a PropCo — detentora das terras — é mantida sob controle majoritário de sócios brasileiros, garantindo o cumprimento irrestrito da lei. A OpCo, responsável pela operação agrícola, industrial e comercial, recebe o aporte estrangeiro e assume as atividades produtivas. A relação entre as duas entidades é regulada por contratos de longo prazo, como fornecimento, parceria agrícola ou direito de superfície.

"As operações em andamento terão que observar o que está disposto na legislação vigente, que somente está sendo convalidada. O propósito da legislação é proteger a soberania nacional. Portanto, ainda que a empresa não seja estrangeira, se o seu controle for estrangeiro, também se submeterá ao atendimento dos requisitos legais para autorização da aquisição", diz Salomão.

Souza adverte que a segregação de ativos, embora eficaz, exige formalidades rigorosas. A recente judicialização de estruturas alternativas por meio de ações populares demonstra que o escrutínio sobre essas operações está aumentando. Governança corporativa robusta, independência administrativa da PropCo e precificação a valor de mercado (arm's length) nas transações entre as partes são, segundo ele, "elementos inegociáveis para a segurança jurídica das operações de M&A no agronegócio".

O debate sobre os efeitos da decisão divide opiniões, mas os especialistas consultados por analise.com convergem num ponto: previsibilidade e restrição coexistem na mesma decisão.

"Uma coisa não exclui a outra. A previsibilidade é necessária e ajuda a calcular esse 'custo Brasil', pois ao termos um posicionamento do STF sobre a validade e vigência da lei, sabemos que para essas operações será necessário estimar uma série de atos administrativos para se obter a autorização de aquisição", avalia Salomão. "Isso não coloca o Brasil em posição de desvantagem. Pelo contrário, nos dá segurança jurídica, para que as operações sejam bem estruturadas com algumas certezas que antes não tínhamos."

Ronco ressalta que as limitações impostas pela Lei nº 5.709/71 são "bastante brandas" quando comparadas à legislação das principais economias globais. Estados Unidos, China, Austrália e Rússia possuem restrições iguais ou mais severas. "Há um movimento global de restrição e transparência em prol da soberania dos Estados sobre os seus territórios", diz o advogado, que cita o modelo finlandês como referência a ser considerada pelo Congresso brasileiro.

Para Souza, o que diferencia o Brasil nessa equação é sua vocação global como provedor de alimentos e bioenergia.

A decisão do STF transfere ao Poder Legislativo a responsabilidade por eventuais mudanças. O Projeto de Lei nº 2.963/2019, que propõe a flexibilização das regras, segue tramitando no Congresso. Enquanto isso, o capital estrangeiro continuará fluindo para o Brasil — não mais pela porta da propriedade direta da terra, mas pelos canais dos fundos, das parcerias e das estruturas societárias que os escritórios de advocacia já se preparam para construir.