A Reforma Tributária entra em uma nova fase de implementação e pode redefinir o setor imobiliário. A partir de agosto de 2026, empresas precisarão adaptar documentos fiscais ao novo modelo, mesmo antes da cobrança efetiva dos tributos. As mudanças podem pressionar custos, afetar preços ao consumidor e exigir uma ampla reorganização operacional em toda a cadeia do setor.
As mudanças atingem desde incorporadoras até o mercado de locação e intermediação, em um mercado que movimentou cerca de R$ 292 bilhões em lançamentos em 2025 (segundo a CBIC). Neste contexto, a reforma passa a incluir no sistema operações que hoje têm baixa ou nenhuma incidência de tributos sobre o consumo. O novo modelo substitui o PIS, Cofins, ICMS e ISS pelo IVA Dual (composto pela CBS federal e o IBS estadual/municipal), causando uma mudança expressiva no setor.
A nova lógica da locação e consumo
A inclusão da locação de imóveis na base do IVA Dual é uma das mudanças mais disruptivas. Atualmente, o aluguel não sofre incidência de ISS porque a legislação não o considera prestação de serviço. Com a Reforma, a locação passa a integrar a base de incidência da CBS e do IBS.
Para Rute Endo, sócia-administradora do Escritório Ivan Endo, outro ponto relevante da Reforma é a chamada não cumulatividade, mecanismo que permite descontar créditos de impostos pagos ao longo da cadeia produtiva. Embora represente um dos pilares da reforma, o mecanismo pode ter efeito limitado no setor imobiliário.
"Ao meu ver, a inclusão da locação de bens imóveis como hipótese de incidência de IVA-Dual, especialmente IBS, contraria outras normas vigentes no ordenamento jurídico brasileiro, inclusive o princípio da Simplicidade, incluído na Constituição Federal pela EC 132/23", aponta Endo.
Segundo a sócia, a nomenclatura "consumidores" é uma das incoerências da Reforma Tributária, já que ela não se aplica tecnicamente às relações entre locadores e locatários. Não há uma relação de consumo na simples locação, ou seja, não há prestação de serviços incluída neste tipo contratual. No entanto, de acordo com as normas vigentes, as empresas com esse tipo de atividade já sofrem um impacto relevante, diante do aumento da complexidade fiscal e do incremento da carga tributária incidente sobre os aluguéis.
Como se preparar para a implementação
O principal desafio já é operacional e envolve o planejamento da estratégia fiscal a ser adotada. Sobretudo, para incorporadoras, que devem avaliar qual regime será mais favorável, de acordo com cada projeto e empreendimento. Atualmente, já há a obrigatoriedade de recolhimento da CBS e do IBS nas alíquotas chamadas de "teste", compensáveis com tributos federais, no ano de 2026.
Além disso, as empresas já estão precisando adaptar documentos fiscais, cadastros, ERPs, classificações fiscais e fluxos internos para CBS e IBS, mas principalmente, suas estratégias. O risco imediato deixa de ser apenas tributário e passa a atingir o fluxo de caixa, diante do split payment e das regras de compensação e creditamento. Além disso, há risco de inconsistências, retrabalho, falhas de compliance e até prejuízo financeiro durante a transição, especialmente em empresas que ainda tratam a reforma como algo distante.
Rute Endo, auxilia que o primeiro passo é mapear todas as operações impactadas: locação, compra e venda, incorporação, administração e intermediação. Depois, revisar contratos e simular carga tributária, não deixando de avaliar créditos possíveis, atualizar sistemas e treinar equipes fiscais, jurídicas e comerciais.
"Quem se preparar antes terá mais condições de preservar margem, ajustar preços com previsibilidade e mitigar os impactos da tributação adicional", finaliza Endo.