Uma investigação da BBC News Brasil revelou que moradias do programa federal de habitação Minha Casa, Minha Vida, estariam servindo como aluguéis de curta temporada. No entanto, a faixa 1 do programa MCMV obriga os beneficiários a morar nas casas financiadas.
A Prefeitura de São Paulo proíbe aluguéis em imóveis classificados como Habitações de Interesse Social (HIS) e Habitações de Mercado Popular (HMP). Como resultado, também impede que essas unidades sejam ofertadas no Airbnb ou em serviços semelhantes.
Segundo dados do Ministério Público de São Paulo, divulgados pela BBC News Brasil, estão em investigação 8.300 possíveis fraudes em compras de habitações de interesse social. Essas possíveis fraudes ocorreram entre março e outubro de 2025. Este número revela um problema ainda maior: estes espaços estão sendo comprados por pessoas que têm intuito de alugar, fugindo de seu propósito de diminuir o déficit habitacional em SP.
Lei do Inquilinato
No direito brasileiro, a locação por temporada se encaixa na Lei do Inquilinato. Admitindo contratos de locação residencial por temporada pelo prazo de até noventa dias. Do ponto de vista jurídico, a disponibilização de um imóvel em plataformas digitais, como Airbnb, configura, em regra, locação civil, e não serviço de hospedagem típico de hotelaria.
A intermediação tecnológica das plataformas digitais não altera a natureza jurídica do contrato, pois elas apenas aproximam as partes. Quando há serviços semelhantes aos de hotelaria, o debate pode se aproximar da hospedagem, mas a jurisprudência brasileira tende a tratá-los como locação civil de curta duração.
A legislação do programa MCMV determina que os imóveis tenham finalidade social e atendam ao direito à moradia de famílias de baixa renda. Embora a legislação civil permita a locação por temporada, políticas habitacionais podem impor restrições legais ou contratuais a esse uso. A razão é simples: o programa habitacional é para reduzir o déficit de moradia e não para fomentar atividades de investimento imobiliário.
"Nos últimos meses, a União e diversos Estados discutiram a criação de uma legislação nacional específica. Justamente para trazer maior segurança jurídica ao setor imobiliário, às plataformas digitais e aos próprios condomínios. Esse movimento regulatório demonstra que o tema ainda está em consolidação no Brasil e tende a receber um tratamento normativo mais claro nos próximos anos", explica Thiago Hora, sócio do escritório RGBH Advogados.
Zonas de Incerteza Jurídica
A expansão dessas plataformas, contudo, introduziu novos elementos ao debate jurídico, como quando a utilização do imóvel ocorre com elevada rotatividade de ocupantes. Parte da jurisprudência discute se a prática permanece como locação por temporada ou se se aproxima de um modelo de hospedagem, distinto da locação tradicional.
Esse cenário tem causado divergências nos tribunais estaduais. A expectativa de uniformização recai sobre o julgamento do Recurso Especial nº 2.121.055, em trâmite no Superior Tribunal de Justiça. O processo deve enfrentar a possibilidade de restrições condominiais a locações intermediadas por plataformas digitais.
Lúcia Aragão, sócia do escritório Vieira Rezende Advogados, explica: "O Superior Tribunal de Justiça pautou o julgamento para fevereiro de 2026, mas o adiou por falta de quórum, mantendo o cenário de relativa incerteza jurídica. Até que haja uma definição mais consolidada, a tendência é que os tribunais continuem analisando a matéria à luz das circunstâncias específicas de cada caso".
Em São Paulo, o Decreto Municipal nº 64.244/2025 estabeleceu parâmetros para unidades classificadas como Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP). A norma considera o aluguel de curta duração incompatível com a finalidade dessas políticas públicas, por não se enquadrar no conceito de provisão habitacional.
Parte da jurisprudência entende que a locação por temporada por meio de plataformas digitais permanece compatível com a destinação residencial do imóvel. Por outro lado, algumas decisões têm considerado que a exploração econômica intensiva da unidade pode aproximar a atividade de um modelo de hospedagem.
Mudança de destinação do imóvel
Parte da jurisprudência entende que a locação por temporada via plataformas digitais permanece compatível com a destinação residencial do imóvel. Isso ocorre especialmente quando não há prestação de serviços típicos de hotelaria. Por outro lado, algumas decisões têm considerado que a exploração econômica intensiva da unidade pode aproximar a atividade de um modelo de hospedagem.
"Em decisões mais recentes, contudo, a própria Corte tem sinalizado que a mera utilização de plataformas digitais não configura automaticamente violação às normas condominiais, sendo necessária a análise das circunstâncias concretas de utilização do imóvel", complementa Giovanna Dias, associada do Vieira Rezende Advogados.
Assim, a lei federal permite o aluguel por temporada, mas municípios e condomínios podem impor limitações. É o que acontece em São Paulo com o regime jurídico aplicado às unidades classificadas como HIS e HMP.
"Assim, embora a locação por temporada seja admitida pela legislação federal por meio da Lei do Inquilinato, sua implementação concreta pode ser influenciada por normas urbanísticas locais e regras condominiais", segundo Lúcia Aragão.
Por fim, há o fator de evolução do entendimento judicial. O REsp 2.121.055 ainda aguarda definição mais ampla no Superior Tribunal de Justiça (STJ), e o julgamento poderá influenciar futuras interpretações sobre o enquadramento jurídico desse tipo de atividade.
Thiago Hora finaliza: "Do ponto de vista institucional, é importante preservar o equilíbrio entre inovação tecnológica e políticas públicas de habitação. Programas como o Minha Casa Minha Vida desempenham papel fundamental na redução do déficit habitacional no Brasil e devem continuar sendo protegidos contra práticas que desviem sua finalidade social, garantindo que os benefícios públicos alcancem efetivamente as famílias que precisam de moradia".
Posicionamento do Airbnb
Procurado pela Análise Editorial, o Airbnb informou em nota que a plataforma está à disposição para colaborar com a Prefeitura de São Paulo.
"O Airbnb reitera seu apoio à política de Habitação de Interesse Social (HIS), apoia que tais unidades sejam destinadas às famílias que precisam e permanece à disposição para colaborar com a Prefeitura de São Paulo no cumprimento das regras da política habitacional do município.
A plataforma colaborará com a remoção de anúncios e unidades deste tipo, quando as propriedades forem oficialmente identificadas - processo que faz parte de uma cadeia mais ampla da política habitacional, que envolve diferentes atores como poder público, incorporadoras, construtoras e registros imobiliários - e formalmente comunicadas pelas autoridades competentes.
É importante pontuar que a locação por temporada pode ser anunciada por diferentes meios, incluindo outras plataformas digitais, imobiliárias ou anúncios diretos. O Airbnb permanece disponível para colaborar com o poder público para que eventuais anúncios em desacordo com as regras aplicáveis sejam removidos".