A individualização do IPTU é uma demanda recorrente de empreendimentos imobiliários, especialmente condomínios e imóveis desdobrados em unidades autônomas.
Em São Paulo, esse processo segue as normas do Código Tributário Municipal (Lei nº 6.989/1966) e regulamentações da Secretaria da Fazenda, sendo essencial para garantir a correta tributação e regularização dos imóveis.
No entanto, dificuldades burocráticas e interpretações rígidas por parte da Prefeitura têm levado a entraves administrativos e, em alguns casos, à necessidade de intervenção judicial.
A individualização do IPTU ocorre quando um imóvel, antes tributado de forma global, passa a ser desmembrado, em decorrência de incorporação e implantação de determinado empreendimento, permitindo que cada unidade autônoma receba um lançamento tributário próprio, observando as características próprias de cada uma, inclusive isenções e benefícios. Trata-se de um procedimento fundamental para a gestão condominial e para a correta tributação.
Os principais requisitos para solicitar a individualização incluem:
- Certidão de matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis;
- Planta aprovada com indicação das áreas privativas e comuns;
- Habite-se e regularização junto à Secretaria Municipal de Licenciamento;
- Declaração formal detalhando as unidades autônomas;
- Adimplência tributária do imóvel antes da individualização;
- · Instituição de condomínio registrada.
Após a apresentação dos documentos, a Secretaria da Fazenda realiza a análise técnica, verificando se há conformidade entre as áreas declaradas e as informações do cadastro municipal.
Os principais obstáculos administrativos da individualização:
Apesar da existência de um procedimento regulamentado, a individualização do IPTU enfrenta desafios que, algumas vezes, como antes exposto, resultam em indeferimentos administrativos baseados em interpretações excessivamente formais.
Nesse contexto, entre os principais problemas enfrentados pelos contribuintes, destacamos:
- Divergências nas áreas registradas: pequenas diferenças entre a área declarada na matrícula e a planta aprovada podem ser utilizadas como justificativa para o indeferimento do pedido.
- Exigência de retificação cartorial: em alguns casos, a Prefeitura impõe a necessidade de retificação de todas as matrículas do empreendimento para corrigir diferenças irrelevantes (como discrepâncias inferiores a 1% da área), gerando custos desnecessários.
- Falta de critério uniforme: decisões sobre individualização variam conforme o auditor fiscal responsável, gerando insegurança jurídica, diante da falta de critério único, como necessário.
O indeferimento da individualização pode ser contestado com base em dispositivos legais e princípios do direito tributário e administrativo, como, por exemplo, no Decreto nº 52.884/2011, que regulamenta os procedimentos administrativos tributários e prevê o direito a recurso; e na própria Lei nº 6.989/1966, que determina a individualização para imóveis com unidades autônomas registradas e aprovadas, em seu artigo 2º, §1º, inciso II, alínea c, e §2º.
Podem embasar a contestação à negativa de individualização, igualmente, os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, eis que exigir retificações cartoriais para discrepâncias irrelevantes contraria esses princípios e pode ser questionado administrativamente e judicialmente.
Caso o pedido de individualização seja indeferido, há alternativas administrativas e judiciais que podem ser adotadas. Entre elas, (i) o Pedido de Reconsideração, fundamentado em documentos revisados e na argumentação técnica de que a exigência da Prefeitura é desproporcional; (ii) o Recurso Administrativo, a ser apresentado dentro dos prazos regulamentares, destacando que o empreendimento cumpre os requisitos legais e, por fim, (iii) a judicialização, por meio de ação judicial para determinar a individualização, demonstrando que a negativa administrativa carece de fundamento jurídico adequado.
Considerações finais:
A individualização do IPTU não apenas beneficia os proprietários das unidades autônomas, como também melhora a arrecadação municipal e facilita a regularização dos empreendimentos.
Nesse sentido, a resistência da Prefeitura em conceder a individualização, baseada em formalismos excessivos, prejudica tanto os contribuintes quanto a administração tributária.
A adoção de critérios mais objetivos e a aplicação do princípio da razoabilidade nos processos administrativos são fundamentais para evitar judicializações desnecessárias e garantir maior previsibilidade para o mercado imobiliário.
Os advogados do escritório Edgard Leite Advogados Associados estão à disposição para esclarecimentos adicionais sobre o assunto.